大樓地下室淹水誰負責？抽水馬達壞了沒人知道，管委會怎麼提早預警

2026-11-13 更新

大樓地下室淹水最常見的原因有兩種：一種是颱風豪雨的外水從車道、排水孔灌進來；另一種是集水井的抽水馬達沒在抽，例如馬達故障、交替運轉的切換失靈或停電。第二種晴天也會發生，又常在半夜，沒人知道，等到發現時水已經淹上來了。抽水馬達會壞，這不是誰的錯；壞了沒人知道，才是要補的洞。

一、我們接到的一通電話：主馬達壞了，備用馬達也沒接手

最近我們接到一通電話，對方是一棟大樓的住戶，也參與管委會的事務。

大樓地下室的抽水馬達壞了。照理說，主馬達一停，控制盤應該自動切到備用的那一顆；偏偏負責切換的開關也同時出了問題，備用馬達根本沒有通電。好好的一顆馬達就停在集水井裡，一滴水也沒抽。

事情發生在半夜。地下室沒有人，也沒有任何東西會通知任何人。水一路漲上來，等到早上有人發現，整個地下樓層已經泡在水裡，地下樓層店家的裝潢和設備全部要重做。

事後住戶的要求很清楚：馬達一有異常，就要馬上有人知道，該換的提早換，不要再發生設備壞了卻沒人知道的事。他也認為，只要馬達一出狀況就有人即時知道，淹水的機會就會小很多，所以要把方案帶回管委會一起討論。

這種淹水和颱風無關，晴天也會發生。你家大樓的備用馬達，現在有電嗎？先看今晚 5 分鐘檢查 ↓

二、大樓地下室淹水的 6 個常見原因

1. 外水灌進來：颱風或短時強降雨，水從車道、排水孔倒灌；防水閘門來不及裝、裝錯順序，或被漂流物撞破。
2. 抽水馬達沒在抽：葉輪或濾網被砂石雜物卡住、長時間運轉過熱燒掉線圈、配線接頭鬆脫老化。
3. 浮球開關卡住：浮球被異物卡住或磨損，水滿了也不會叫馬達起來；反過來卡在「開」，馬達會一直空轉過熱。
4. 交替運轉的控制盤或切換開關壞了：兩顆馬達一起停，就是上面那通電話的情況。
5. 停電、跳電：馬達沒電，水卻照樣流進來。颱風常伴隨停電，最需要抽水的時候反而最容易沒電。
6. 管路破裂、水管沒關：進來的水比抽出去的多，馬達一直抽也抽不乾。

第一種看得到天氣，會有人去防；後面五種多半是設備默默壞掉，常常發生在半夜或假日，沒人知道。

三、大樓地下室淹水誰負責？管委會、保全、機電廠商怎麼分

依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項，共用部分的修繕、管理、維護由管理委員會負責；地下室的集水井、抽水馬達、控制盤屬於共用部分時，平常的保養與異常處理就是管委會的職責。同條例第 36 條也把「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」和共用設施設備的點收、保管，列為管委會的職務。商辦大樓由物業管理公司代管時，物業依委任合約做事，最後要向管委會負責。

法院怎麼看：平常有沒有顧、有沒有紀錄

• 共用管線出事，先推定管委會沒顧好：基隆地院 115 年度基簡字第 145 號（2026-06-17），社區公共污水幹管阻塞、糞水倒灌進 1 樓。法院認為管委會是共用設備的管理人，要免責得自己證明「事前」有編預算、定期有效檢查；出事以後才搶修，不算數。
• 有保養合約，但沒包含那項設備，還是有過失：臺中地院 114 年度訴字第 665 號（2025-07-07），管委會主張每月都有委託廠商保養機電消防，法院查合約只有機電測試、不含給排水管路，仍認定管委會疏於維護。
• 經費不足不是理由：新竹地院 113 年度竹小字第 427 號（2024-11-19），地下室污水管回堵、兩次倒灌進 1 樓店面，法院認為經費不足不能免除定期維護的義務，判管委會賠償店家。
• 抽水設備早就有問題沒修好，很難說是天災：臺南新市一處出租的地下停車場淹水，租客主張大型抽水馬達早已故障、只加裝了小馬達。法院依民法第 423 條，認為出租人有讓車位維持可停車、防淹排水的義務，在群組提醒移車不算盡到義務，判房東賠 3 人約 85 萬元（自由時報 2026-07-11）。
• 真的是突發極端大雨，法院會認天災：臺南永康一處大樓地下停車場在時雨量破百毫米時淹水，車主告管委會敗訴。法院認為由住戶兼任的委員沒有防災專業，不能要求全天候盯著天氣（自由時報 2026-09-05）。
• 平常沒演練，也會被判賠：高雄三民區一處社區在 2024 年凱米颱風時地下 1～3 樓全部淹沒、約 800 輛汽機車泡水。一審判保全公司與警衛連帶賠 2 位住戶約 332 萬元，理由是沒演練過防水閘門的安裝；另有 18 戶對管委會與保全公司求償 2,000 萬元，還在審理（公視 2026-09-10）。

直接以「抽水馬達故障」為爭點的管委會判決，我們目前沒有找到公開全文；但依同樣的道理，集水井和抽水馬達是共用設備，法院和保險在意的是：平常有沒有保養、有沒有留下紀錄、出狀況時有沒有及時處理。基隆案還有一點值得注意：住戶看到阻塞徵兆，拖了三天才通報，法院判住戶自己也要負一半責任。早一點知道、早一點通報，在法律上也有意義。

地下樓層是店面、餐廳時，損失找誰賠

要看水從哪裡來。共用設備沒顧好，店家可以向管委會求償，新竹那件就是 1 樓店面向管委會求償成功；承租的店家也可以依租約向出租的屋主主張，新市案的道理就是出租人要讓租的空間能正常使用。不管找誰，求償的人都要舉證：照片、時間、修復單據，以及水是從哪裡來的。桃園地院 113 年度訴字第 2228 號（2025-09-15）就是因為只拍了室內積水、證明不了水的來路，求償 180 萬元被駁回。

四、地下室淹水，保險怎麼賠？

• 車子泡水：車體險要另外加保「颱風、地震、海嘯、冰雹、洪水或因雨積水」附加險才會賠。有加保的車主可以直接向自己的保險公司申請；保險公司賠完後，依保險法第 53 條可以向有責任的一方代位求償。
• 店家的裝潢、設備：商業火災保險的基本保障以火災為主，淹水要另外加保颱風及洪水附加險。
• 管委會自己：公共意外責任險賠不賠淹水造成的住戶損失，要看保單有沒有把颱風、洪水、積水列為不保事項。下次續約時，請保險業務員用書面回答「颱風、洪水、積水造成住戶車輛與財物損失，賠不賠」。

不管哪一種保險，理賠時都會問：平常有沒有維護、出事時有沒有及時處理。這又回到上一段講的紀錄。

五、有備用馬達，為什麼還是會淹？

地下室的抽水系統長什麼樣

地下室最低的地方會有集水井（也叫污水池、污水坑），雨水、滲水、清洗用水都流到這裡。井裡放沉水馬達（沉水泵浦、污水馬達），由浮球開關或液位感測器判斷水位：水到某個高度就叫馬達起來抽，抽到低水位就停。控制這一切的是旁邊的控制盤。

交替運轉是什麼？為什麼兩顆會一起停

交替運轉是讓兩顆抽水馬達輪流運轉、一顆故障時由另一顆接手的控制方式；水位太高時，兩顆也可以一起抽。但切換靠的是控制盤裡的開關與電驛，控制盤本身、切換元件或電源壞了，兩顆馬達都不會動。很多控制盤的警報只是現場的指示燈和蜂鳴器，半夜地下室沒人，就沒人聽到。

交替電驛、液位控制器怎麼壞、壞了被「改單機」有什麼風險，請看〈污水馬達交替運轉是什麼？兩顆馬達為什麼會一起停〉。

備用馬達平常不轉，壞了看不出來

備用的那一顆或那一路，平常不動。斷路器跳了、開關被誤關、線路鬆了，外表看起來都一樣，只有在主馬達壞掉的那一刻才會被考驗；那時才發現它不行，已經太晚。

保養是定期去看，中間的空窗沒人看

一般建議每 3～6 個月檢查一次抽水馬達。但兩次保養之間突然壞掉，保全晚上又要顧很多事，就只能等水淹上來才知道。

出現這些徵兆，就該請廠商來看

• 馬達一直運轉不會停，或啟動、停止很頻繁。
• 常常跳電，斷路器要一直推回去。
• 聲音變大、震動變明顯。
• 水位已經很高，馬達卻沒動。

六、管委會怎麼提早預警：三道防線

抽水馬達異常預警，是在馬達電箱加裝電流、電壓監測，馬達沒電或電流異常時，立即用 LINE、簡訊或語音電話通知總幹事和機電廠商，讓人在水淹上來前處理。看電，抓得到跳電、沒電、電流不正常；看電抓不到的（浮球卡住、管子堵住、進水太快），最後都會反映在水位上。所以要「看電」，也要「看水位」。

半夜出事，通知會怎麼走

凌晨，主馬達跳電。斷電警示模組先打語音電話給總幹事；沒有回應，就依序通知機電委員、物業值班（升級通知），LINE 群組同時收到訊息，大家都知道現在誰在處理。語音電話與升級通知是斷電警示模組的功能；淹水警示系統用 LINE、簡訊、Email 和現場聲光。

整棟停電時，警報還送得出去嗎

斷電警示模組要選內建 SIM 卡的 NB-IoT 版或 4G 版，停電時才送得出去；Wi-Fi 版在大樓停電時，網路設備也跟著斷電。版本怎麼選，可以看斷電警報器怎麼選：Wi-Fi、NB-IoT、4G 差在哪。地下室收訊常常不好，選版本前先拿手機到配電盤、集水井旁看看有沒有訊號。

保養、保全、即時通知，各自看得到什麼

即時通知不取代保養和保全，補的是中間沒人看的時段。我們不預測馬達什麼時候會壞，也不保證不淹水；它做的是出狀況時馬上有人知道，讓人在水淹上來前處理。

拍兩張照片傳 LINE 官方帳號：抽水馬達控制盤、集水井。我們幫你看要接哪幾路、適合哪個通訊版本。大樓抽水馬達常是三相或大功率，三相馬達要用斷電警示模組（三相版）監測電流；接法要看配電盤，確認後由合格電工施工。

七、今晚就能做的 5 分鐘檢查

1. 打開抽水馬達控制盤，看主、備馬達的選擇開關是不是都在「自動」，沒有被切到手動或關閉。
2. 看斷路器有沒有跳脫的。
3. 看集水井現在的水位，記下來；之後每次巡檢都記，才知道什麼叫不正常。
4. 問保養廠商：上次測試「主馬達停、備用自動接手」是什麼時候？
5. 確認半夜出事時，警衛、保全知道要打給誰，名單貼在警衛室。

八、颱風、梅雨前的地下室排水檢查表

• 集水井、截水溝清垃圾與污泥；浮球能上下自由動，線沒有纏住。
• 每台抽水馬達都手動試轉一次，確認抽得到水。
• 切換測試：由廠商讓主馬達停下，看備用馬達會不會自己接手。
• 控制盤的指示燈、過載警報正常，配線接頭沒有鬆脫或燒焦痕。
• 停電時誰供電：發電機或不斷電系統有沒有接到抽水馬達、油料夠不夠、有沒有試運轉。
• 防水閘門零件（閘門板、支撐架、插銷）齊全，工具放在旁邊，值班的人實際演練過正確順序。
• 緊急聯絡名單更新：總幹事、機電委員、主委、物業值班、保養廠商。
• 住戶移車的通知管道（廣播、LINE 群組）測試過。
• 已經裝了提早通知的，發一次測試通知，確認每個人都收得到。

這張表可以直接列進機電保養合約的檢查項目。臺中那件判決的教訓就是：合約沒列到的設備，出事時說不清。沒有管委會的公寓、透天大樓，也一樣適用。

淹水的當下：台電提醒，不要貿然進入淹水的地下室，也不要進入配電場所；地下配電室淹水但大樓還有電時，打台電客服 1911。

問機電保養廠商的 8 個問題

1. 我們的抽水馬達是幾相、多大馬力？裝了幾年？
2. 主、備馬達是交替運轉，還是主馬達壞了才切備用？
3. 切換靠什麼元件？上次測試切換是什麼時候？
4. 浮球開關或液位控制上次更換是什麼時候？
5. 控制盤有沒有異常警報輸出？現在通知到誰？
6. 半夜出事，你們的緊急維修多久能到？
7. 保養紀錄有沒有書面？能不能每次給管委會一份？
8. 如果要加裝馬達用電監測、集水井水位警報，配電盤有沒有位置、要不要另外配線？

九、地下室淹水有補助嗎？2026 各縣市防水閘門補助

目前查到的補助以防水閘門為主，臺中市 115 年度的修繕補助首度把抽水機納入。我們沒有找到任何縣市補助大樓的水位警報或馬達監測，這部分要由管委會編進年度預算。

宜蘭縣、雲林縣、嘉義縣、臺南市、屏東縣也有防水閘門補助（NOWnews 2026-07-10 整理）。

十、住戶要向管委會提案，可以這樣寫

管委會能不能自己決定

公寓大廈管理條例第 36 條把共用部分的維護、修繕、一般改良列為管委會的職務；第 11 條的重大修繕或改良要依區權會決議，第 18 條的公共基金運用也要依區權會決議。所以實務上，加裝監測多半放進區權會通過的年度修繕維護預算；規約有訂金額門檻的，照規約走。現在正是很多社區排明年度預算、準備年度區權會的時候。

提案說明（可以直接複製）

案由：地下室抽水設備加裝異常即時通知。

說明：本大樓地下室抽水設備若在夜間、假日故障，目前要等到有人巡查才會發現。為了在積水擴大前處理，擬加裝：

1. 抽水馬達用電監測：主、備馬達跳電、沒電、電流異常時，以語音電話、LINE、簡訊通知值班人員與委員，並依序通知下一位負責人。
2. 集水井水位警報：水位到警戒值時通知，並在現場發出聲光警示；停電時仍可維持警示。

預期效果：設備異常時第一時間有人知道並處理；保留用電與水位紀錄，作為保養、提早更換的依據。

經費：依廠商報價（附件），由年度修繕維護預算或公共基金支應。

附件：廠商報價單、設備說明、保養廠商意見。

怎麼說服住戶

不用講科技，講三句就好：「上次是半夜沒人知道」「這是讓人知道，不是換設備」「有紀錄，以後保養、換馬達有依據」。

提案要附報價單？集水井水位警報可以用線上估價選好配置送出，我們依配置回覆報價；馬達用電監測要看控制盤，傳照片到 LINE，一起報價。

物業公司管理多個社區，或商辦大樓想一次規劃 B1 的抽水設備，歡迎到聯絡我們留下資料，或打電話 +886-2-7752-3952。更多大樓應用，可以看智慧建築解決方案。

常見問題

Q1：大樓地下室淹水，管委會要賠嗎？

要看淹水原因是不是出在共用部分，以及管委會有沒有盡到維護責任。依公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項，共用部分的維護由管委會負責；法院會看平常有沒有保養、有沒有紀錄、出事時有沒有及時處理，突發的極端大雨才可能被認定為天災。

Q2：地下室的店面、餐廳淹水，裝潢損失可以找誰賠？

共用設備沒顧好造成的，可以向管委會求償；承租的店家也可以依租約向出租的屋主主張。求償時要準備照片、時間、修復單據，並證明水是從哪裡來的。

Q3：地下停車場淹水，車子泡水保險會賠嗎？

車體險有加保「颱風、地震、海嘯、冰雹、洪水或因雨積水」附加險才會賠，可以直接向自己的保險公司申請；保險公司賠完後，可以向有責任的一方代位求償。

Q4：大樓抽水馬達壞了，要怎麼提早知道？

在馬達電箱加裝電流、電壓監測，主馬達或備用馬達那一路沒電、電流異常時，就用 LINE、簡訊或語音電話通知；集水井再加水位警報，看電也看水位，雙重確認。

Q5：已經有兩顆抽水馬達交替運轉，為什麼還會淹水？

交替運轉要靠控制盤和切換開關。控制盤、切換元件或電源本身壞掉時，兩顆馬達都不會動；備用的那一路平常不轉，壞了也看不出來。

Q6：停電的時候，警報還送得出去嗎？

斷電警示模組選內建 SIM 卡的 NB-IoT 版或 4G 版就送得出去，Wi-Fi 版在大樓停電時網路也會斷；淹水警示系統內建備援電池，停電時仍維持警示。

Q7：已經有機電保養廠商和保全，還需要裝警報嗎？

保養是定期去看，保全晚上要顧很多事；即時通知補的是兩次保養之間、巡邏空檔沒人看的時段，不取代原本的保養和保全。

Q8：可以直接裝在現有的污水馬達電箱嗎？要換馬達或控制盤嗎？

不用換。斷電警示模組並聯加裝在既有線路上，最多監測 4 組迴路；大樓污水馬達常是三相或大功率，三相馬達用斷電警示模組（三相版）；先傳配電盤照片給我們確認接法，再由合格電工施工。

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參考資料

• 全國法規資料庫，公寓大廈管理條例（2022-05-11 修正），第 3、10、11、18、36 條。
• 臺灣基隆地方法院 115 年度基簡字第 145 號民事判決（2026-06-17）。
• 臺灣臺中地方法院 114 年度訴字第 665 號民事判決（2025-07-07）。
• 臺灣新竹地方法院 113 年度竹小字第 427 號民事判決（2024-11-19）。
• 臺灣桃園地方法院 113 年度訴字第 2228 號民事判決（2025-09-15）。
• 公視新聞網，〈防水閘門裝設疏失釀社區淹水 高雄保全及公司一審判賠332萬〉，2026-09-10。
• 自由時報，〈時雨量破百、地下室汪洋一片！車主怒告管委會敗訴〉，2026-09-05。
• 自由時報，〈免責聲明無效！停車場淹成水池 房東判賠3人85萬〉，2026-07-11。
• 臺北市政府，鼓勵設置防水閘門（板）115 年度專案補助計畫。
• 高雄市政府，115 年度高雄市民建置防水閘門（板）補助計畫。
• 工商時報，〈台中市公寓修繕補助擴大，廚餘機、防火毯、抽水機納入申請〉，2026-01-26。
• NOWnews，〈防水閘門怎麼裝？沙包正確堆法防颱準備必看 這縣市最高補助30萬〉，2026-07-10。
• 新北市政府工務局，新北市公寓大廈共用部分維護修繕補助執行計畫。
• 台電公司，防颱及防洪預防停電準備建議（刊於高雄市政府網站，2025-03-18）。
• PRO360 達人網，抽水馬達維修指南（2026-01-02 更新）。

本文更新日期：2026-11-13。法規、補助以官方最新公告為準；個案責任依法院就事實認定。